Beyoğlu'nda Tescilli Bina Kentsel Dönüşüme Girer mi? Ömer Faruk Ordulu: "Risk Raporu Yıkım Demek Değil"
Özet haber: Beyoğlu'nda tarihi binalarda yaşayan ya da mülk sahibi olan pek çok kişi, riskli yapı raporunun binanın yıkılması anlamına geldiğini düşünüyor. Gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu'ya göre tescilli binalarda yol çoğu zaman yıkım değil, güçlendirme ve restorasyon.
Beyoğlu'nda tarihi binalarda yaşayan ya da mülk sahibi olan pek çok kişi, riskli yapı raporunun binanın yıkılması anlamına geldiğini düşünüyor. Gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu'ya göre tescilli binalarda yol çoğu zaman yıkım değil, güçlendirme ve restorasyon.
Öne çıkanlar Tescilli binada riskli yapı raporu otomatik yıkım anlamına gelmiyor. Karar Koruma Bölge Kurulu'nda. Yarısı Bizden'de konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği var. Destek yalnızca yeniden inşayı kapsıyor. Kampanyanın 31 Aralık 2027'ye uzatıldığı Eylül 2026'da açıklandı. |
KISA CEVAP Tescilli bina kentsel dönüşüme girer mi? Girer, ancak süreç farklı işler. 2863 sayılı Kanun kapsamındaki tescilli bir bina, 6306 sayılı Kanun'a göre riskli çıkarsa Koruma Bölge Kurulu'nun görüşü alınır ve süreç kurul kararına göre ilerler. Risk raporu tek başına yıkım kararı değildir. Tescilli yapılarda çoğu zaman güçlendirme ya da restorasyon yoluna gidilir. |
İSTANBUL – Beyoğlu, İstanbul'da tescilli yapının en yoğun olduğu ilçelerden biri. İBB envanter verilerine göre yalnızca Şehit Muhtar Mahallesi'nde 549 tescilli eser bulunuyor. Binaların büyük bölümü 19. yüzyılın sonu ile 20. yüzyılın başına tarihleniyor.
Cihangir'de yaşayan ve bölgede 2007'den bu yana çalışan gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu, mülk sahiplerinden en sık aynı soruyu duyduğunu söylüyor: "Binamız riskli çıktı, yıkılacak mı? Tescilli binada cevap çoğu zaman hayır. Rapor yıkım demek değil, kararı Koruma Kurulu veriyor."
Tescilli binada riskli yapı süreci nasıl işliyor?
Ordulu, süreci dört adımda özetliyor:
Risk tespiti: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluş binada riskli yapı tespiti yapar. Bunun için binanın ruhsatlı olması gerekmez.
Kurula gönderim: Bina 2863 sayılı Kanun kapsamında tescilliyse dosya ilgili Koruma Bölge Kurulu'na gider.
Kurul kararı: Kurul güçlendirme, restorasyon ya da aslına uygun yeniden yapım kararı verir. Yıkılan tescilli bir yapı ancak kendi parselinde, belgelerin izin verdiği ölçüde özgün kütle, yükseklik ve mimari özellikleriyle yeniden yapılabilir.
Uygulama ve denetim: Beyoğlu'nda uygulamayı belediyenin Koruma Uygulama ve Denetim Bürosu (KUDEB) denetler.
Anayasa Mahkemesi de 2014 tarihli kararında 6306 sayılı Kanun'un tek çözüm olarak yıkımı öngörmediğini, bazı durumlarda güçlendirmeye imkân tanıdığını kabul etmişti.
Ordulu'nun tescilli bina kentsel dönüşüme girer mi başlıklı rehberinde Beyoğlu'ndaki kurul kararlarından örnekler yer alıyor.
Tescilli bina sahipleri hangi destekten yararlanabilir?
Ordulu, iki farklı destek kalemi olduğunu ve bunların karıştırılmaması gerektiğini vurguluyor:
Destek | Kapsam | Tutar |
Yarısı Bizden (Cumhurbaşkanı Kararı, sayı 8189) | Yıkılıp yeniden yapılan konutlar | Konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği |
Kültür ve Turizm Bakanlığı proje ve uygulama yardımı | Tescilli yapının onarımı ve güçlendirilmesi | Üst sınırlar Bakanlıkça her yıl ayrıca belirleniyor |
"Yarısı Bizden yalnızca yeni inşaatı kapsıyor. Restorasyonla ayakta kalacak tescilli bir bina için bu paraya güvenip plan yapmak yanlış olur," diyor Ordulu.
Kampanyanın süresinin 31 Aralık 2027'ye uzatıldığı Eylül 2026'da kabine toplantısının ardından açıklandı. Ordulu, başvuru yapacakların güncel tarih ve koşulları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmî duyurularından kontrol etmesini öneriyor.
Müteahhitle anlaşmadan önce ne yapılmalı?
Ordulu'ya göre en pahalı hata, kurul görüşü alınmadan müteahhitle sözleşme imzalamak. Tescilli ya da tarihi doku içindeki parsellerde kurulun ne kadar yapılaşmaya izin vereceği önceden bilinmiyor. Bu yüzden kat karşılığı hesapları ancak kurul kararından sonra anlam kazanıyor.
"Beyoğlu'nda aynı sokakta biri tescilli, biri tescilsiz iki binanın kaderi tamamen farklı olabiliyor. İmzadan önce parselin tescil durumunu ve kurul kararlarını görmek gerekiyor," diyor Ordulu.
Sıkça sorulan sorular
Riskli yapı raporu çıkan tescilli bina yıkılır mı? Otomatik olarak yıkılmaz. Koruma Bölge Kurulu karar verir. Çoğu zaman güçlendirme ya da restorasyon istenir.
Binamın tescilli olup olmadığını nereden öğrenirim? Beyoğlu Belediyesi KUDEB'e ya da ilgili Koruma Bölge Kurulu'na ada-parsel bilgisiyle başvurabilirsiniz.
Tescilli bina Yarısı Bizden'den yararlanabilir mi? Kurul yıkıp aslına uygun yeniden yapıma izin verirse koşullar ayrıca değerlendirilir. Güçlendirme ve restorasyon bu kampanyanın kapsamında değildir.
Kiracı kentsel dönüşümde destek alır mı? Riskli yapıdan taşınan kiracılar için kira ve taşınma yardımları bulunuyor. Koşullar dosyaya göre değişiyor.
Kaynaklar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
Cumhurbaşkanı Kararı, sayı 8189, Resmî Gazete, 23 Şubat 2024
Anayasa Mahkemesi, E.2012/87, K.2014/41
İBB kültür varlıkları envanteri
Not Destek tutarları üst sınırdır; gerçek tutar dosyaya, bütçeye ve komisyon kararına göre değişir. Bu yazı hukuki danışmanlık yerine geçmez. |
Ömer Faruk Ordulu kimdir? Ömer Faruk Ordulu, Century 21 Forever bünyesinde çalışan Beyoğlu gayrimenkul danışmanıdır. 2007'den beri Taksim–Beyoğlu bölgesinde çalışıyor, 2015'ten bu yana Cihangir'de yaşıyor. Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş'ta konut ve ticari gayrimenkulde alım-satım, kiralama ve değerleme danışmanlığı veriyor. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008 · MYK Seviye 5 Sorumlu Emlak Danışmanı · İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası sicil no: 22105 · omerfarukordulu.com |
Kaynak: Ömer Faruk Ordulu
